Hoe je sociale duurzaamheid écht voor elkaar krijgt (en andere lessen uit De Caai)
Yuri (28) werkt als verpleegkundige in het Catharina Ziekenhuis in Eindhoven. Sinds een half jaar woont hij in Fresh, een nieuw woongebouw in De Caai met 123 duurzame woningen, inmiddels allemaal verhuurd door BPD Woningfonds. Hij is enthousiast over zijn woning én over de plek, de voormalige industriezone aan de Kanaaldijk-Zuid die door BPD wordt herschapen tot een moderne woonwijk. ‘Wat vooral zo leuk is,’ zegt hij, ‘is dat hier allerlei enthousiaste mensen komen wonen die er samen iets van willen maken. Ik heb bewust voor deze plek gekozen. Vooral vanwege het communitygericht wonen en omdat dit een nieuwe creatieve hotspot wordt. Daarvoor zijn ook de faciliteiten aanwezig.’
‘Wat vooral zo leuk is, is dat hier allerlei enthousiaste mensen komen wonen die er samen iets van willen maken. Ik heb bewust voor deze plek gekozen'
Met ‘communitygericht’ bedoelt Yuri – onder andere – de gemeenschappelijke ruimte met een loggia op de achttiende verdieping, waar je een fantastisch uitzicht hebt op booming Eindhoven. De ruimte stimuleert meteen de sociale verbinding. Al was het maar omdat je hier samen over het geweldige uitzicht kunt praten. En zo komen er in De Caai meer gemeenschappelijke plekken. ‘Je zou Fresh kunnen zien als een verticaal dorp,’ zegt bewoner Ellen (73). Ze stelt zichzelf voor als ‘gepensioneerd, de oudste bewoner van Fresh’ maar ze vertelt erover met jeugdig enthousiasme. ‘Zo’n gebouw krijgt een sfeer. Die kun je niet alleen voor elkaar krijgen. Dat moet je samen doen.’
Samen met de verhuurder
Om precies te zijn: niet alleen samen met andere bewoners, maar ook samen met de verhuurder. BPD Woningfonds heeft bij het ontstaan van de sociale cohesie een belangrijke rol gespeeld, zeggen Yuri en Ellen. Voorbeeld: in een enquête konden de nieuwe bewoners aangeven hoe zij de gemeenschappelijke ruimte zouden willen gebruiken. Ook werd er een bijeenkomst georganiseerd, ‘MYN Fresh‘ (Meet Your Neighbours).
Maar er is nog iets belangrijkers, zegt Ellen: de persoonlijke factor. ‘Misja, destijds assetmanager van BPD Woningfonds (inmiddels werkzaam bij de gemeente Den Haag, red.), is heel belangrijk geweest. Hij was een duizendpoot. Ik merkte dat hij echt passie had voor onze gemeenschap. Hij heeft dingen in gang gezet, goed gecommuniceerd, geluisterd, altijd teruggebeld, vaak vanuit de auto. Dat hebben we enorm gewaardeerd.’
Uiteindelijk krijgt Fresh straks eigen communitymanagers, actieve bewoners die zich bovengemiddeld inzetten voor sociale cohesie. Yuri en Ellen zien zichzelf overigens niet als communitymanagers. ‘We zijn twee enthousiastelingen die samen met andere bewoners iets voor de community en de opbouw ervan willen betekenen ,’ zegt Ellen. ‘Daarbij komt: we moeten mensen nog even de tijd gunnen. Sommigen wonen er nog maar kort, ze hebben bij wijze van spreken nog geen schilderij aan de muur kunnen hangen. En er zijn uiteraard nog een paar technische opstartproblemen.’
Op de lange termijn
Dat soort problemen – de bekende kinderziektes – brengen nieuwe bewoners per definitie bij elkaar, of het nu is in een nieuw gebouw of een nieuwbouwwijk. Dan zoek je elkaar op: om problemen te bespreken (het bouwzand die per ongeluk de weg blokkeert, de warmtepomp die het nog niet doet) of oplossingen te bedenken (een groepsapp beginnen). Maar het is de ambitie van BPD om verder te komen dan dit bekende pioniergevoel. Sociale duurzaamheid gaat over de lange termijn, ook als kinderziektes allang zijn verholpen. BPD Woningfonds wil een sociale, duurzame belegger zijn die lang en oprecht bij een gebied betrokken blijft.
Hoe? Door voortdurend gebruik te maken van de kennis en kunde van de bewoners zelf. Zij zien immers elke dag wat er gebeurt. En elke dag kan weer anders zijn. Goed luisteren is daarom cruciaal. Feedback verzamelen, continu, en daar ook echt iets mee doen. En ja, ook die irritante opleverproblemen oplossen. Want als je dat niet doet, krijg je ook geen gehoor als je daarna met een mooi verhaal komt aanzetten over sociale cohesie. Naar aanleiding van successen in De Caai en Mix in Utrecht heeft BPD Woningfonds in 2025 de samenwerking verstevigd met Area of People, dat huurders en verhuurders gelijkwaardig met elkaar verbindt via een interactief en innovatief online platform.
Maar wat nou als een bewoner na een superdrukke werkdag even geen zin heeft in een community? Yuri: ‘We willen niemand verplichten. In de Area of People-app die voor de Fresh-bewoners is ontwikkeld, zetten we onze visie neer: wie wil meedoen, is welkom. Ik merk trouwens wel dat er echt behoefte is aan gezamenlijkheid. Dat komt volgens mij door de versnipperde, individualistische tijd waarin we leven.’
Bewoners van De Caai kunnen gebruik maken van elektrische deelauto’s, voorzien van gereserveerde parkeerplekken en een eigen laadpaal. Er komen hubs voor deelfietsen en deelscooters. Als je die geparkeerd hebt, kun je in een urban farm samen voedsel produceren. Op het dak van de parkeergarage zijn een hardloopbaan en sporttoestellen. En er komt nog meer. Yuri: ‘Dat varieert van samen voetbal kijken tot samen hardlopen.’ Ellen: ‘Nieuwste idee: een taalcafé voor bewoners die geen Nederlands spreken. Dat gaat sociaal isolement tegen. Bewoners kunnen daar als deelnemer aanschuiven en kennismaken met elkaars culturen.’
Een breed sociaal netwerk
BPD Woningfonds verwacht dat het sociale netwerk op den duur niet beperkt zal blijven tot Fresh of andere gebouwen, maar zich zal uitbreiden over het gehele gebied. (Er zijn vijf woongebouwen met in totaal 700 woningen, waarvan ruim de helft van BPD Woningfonds. In studio’s van zorginstelling Het Gastenhuis wonen ouderen met dementie.) Ook tussen de gebouwen zullen dan relaties ontstaan, waardoor het gemeenschapsgevoel verder kan groeien. Pluspunt is dat de befaamde Design Academy naar De Caai zal verhuizen. Yuri: ‘Dat zal nog een extra impuls geven, ook aan de openbare ruimte.’
Over sociale duurzaamheid wordt veel geschreven, het onderwerp staat momenteel hoog op de agenda van gebiedsontwikkelaars. Het speelt ook steeds vaker een rol bij aanbestedingen. De vraag is hoe je alle hooggestemde ambities – de theorie – kunt rijmen met de soms weerbarstige praktijk. BPD Woningfonds benadert het nuchter: je moet het samen doen. Door goed te luisteren, door van participatie meer dan een kreet te maken. Zo zijn alle ontwikkelaars die betrokken waren bij De Caai naar de communityruimte gegaan om met eigen ogen te zien wat daar gebeurt en nieuwe inspiratie op te doen. Ellen van der Molen zegt het zo: ‘Je moet elkaar echt verstaan. Kom over een jaar maar terug. Dan is het stof opgetrokken en zul je zien wat we hier samen allemaal doen.’
